我有二手房怎么出售「二手房如何賣出高價(jià)」

如何出售二手房？

二手房銷售之建議

本人非房產(chǎn)中介，從1999年買的人生的第一套房子算起，自己經(jīng)手買/賣的房屋已經(jīng)有7套了，其中各有原因和目的，目前手中只有兩套，一套自住，一套觀望。回顧這段經(jīng)歷，拿出來分享，如有部分能幫助大家，過程中的跑腿也算沒有白費(fèi)。

買賣二手房的流程這里就不做敘述和補(bǔ)充了，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)這方面的資料掌握***多了，并且政策的調(diào)整也隨時(shí)影響著流程的細(xì)節(jié)，我這里是以買賣雙方的視角對如何做足準(zhǔn)備功課補(bǔ)充一二，希望能起到四兩撥千斤的作用。

A，先談賣房：

A-1，想清楚了，確定自己是要將這套房產(chǎn)賣掉？既然如此，大家都是生活在真實(shí)世界中的凡人，大概都清楚即將銷售房產(chǎn)的大致房價(jià)，比如2萬5，2萬，只需有這種模糊數(shù)字的概念就可以了。如果不清楚，打開電腦查一查就差不多知道了。

A-2，清楚自己房子的附屬設(shè)施，如閣樓，陽臺(tái)，花園，車位，儲(chǔ)藏室等。除了車位比較直接可以進(jìn)行價(jià)位計(jì)算，其他東東在賣房的時(shí)候經(jīng)常表現(xiàn)的像雞肋，因此可以在關(guān)鍵的時(shí)候用于維持總價(jià)。

A-3，清楚自己房子的優(yōu)缺點(diǎn)。這里分為兩種，一種是自己常住的類型，優(yōu)缺點(diǎn)比較容易總結(jié)。另一種是自己從沒有常住，買來之后因?yàn)槟撤N原因一直在出租等，優(yōu)缺點(diǎn)的收集，特別是缺點(diǎn)方面就比較困難了。當(dāng)然你既然準(zhǔn)備賣掉這套房產(chǎn)，就好比離婚，一定有充足的理由說這房子不好（自己認(rèn)為的不好，不代表買家也認(rèn)為不好，這里不是談道德，這里談交易）。記?。簝?yōu)點(diǎn)信息來自于網(wǎng)上，缺點(diǎn)信息來自于自己的生活。優(yōu)點(diǎn)是將這個(gè)小區(qū)的優(yōu)點(diǎn)和這個(gè)房子的優(yōu)點(diǎn)疊加，缺點(diǎn)則就是這個(gè)房子的缺點(diǎn)了，比如沒有電梯，比如西曬的太陽，比如停車位緊張，比如靠近垃圾站等等。

A-4，自我估價(jià)：根據(jù)以上信息和自己的家人討論一個(gè)最低價(jià)，討論一個(gè)最高價(jià)。閉門造車也沒有關(guān)系，又不是馬上就出手，甚至可以在自己得出的最高價(jià)基礎(chǔ)上再乘一個(gè)1.1-1.2的系數(shù)以保證自己不后悔（房產(chǎn)證及房產(chǎn)證面積請拍照）。

A-5，有了以上的全盤審視，接下來的事情就好辦了，花一個(gè)下午的時(shí)間跑跑沿街的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。延伸一些，不要只跑小區(qū)門口的中介機(jī)構(gòu)，跨度大一些，首先是小區(qū)門口的中介機(jī)構(gòu)，他們對這個(gè)小區(qū)和熟悉，熟悉每棟樓的特點(diǎn)。然后是跨越到兩個(gè)紅綠燈輻射的范圍，再然后是看是否要跨區(qū)，別的區(qū)對本小區(qū)的看法也蠻特別的。拜訪的數(shù)量建議至少五至六家機(jī)構(gòu)。

A-6，跑這些機(jī)構(gòu)干什么呢---只說自己想把現(xiàn)在的一套房產(chǎn)轉(zhuǎn)手/賣掉，不要說出自己對價(jià)位的預(yù)估，當(dāng)面聽聽他們的***全盤建議。他們也許會(huì)說你希望到手多少錢，就說自己不懂行，沒有底，當(dāng)然這個(gè)房子優(yōu)缺點(diǎn)還是要有選擇的告知中介人員。人分為兩類：樂觀和悲觀。不是說淚流滿面才是悲觀，也許那是激動(dòng)而至。也不是說面帶笑容就是樂觀，也行那是苦笑。針對同一套房產(chǎn)，不同的中介機(jī)構(gòu)給出的建議價(jià)就不一樣。曾經(jīng)別人給我的最高價(jià)和最低價(jià)差異達(dá)到了40萬之多。這不奇怪，這同每個(gè)中介機(jī)構(gòu)人員對政策把握/市場理解/***水平/處事風(fēng)格/攻關(guān)能力/團(tuán)隊(duì)氛圍有關(guān)。如果時(shí)間充沛盡量多拜訪一些中介機(jī)構(gòu)，這是一個(gè)采樣的過程。這個(gè)技術(shù)活涉及潛在的客戶群分析，曾經(jīng)的成功案例分享，房產(chǎn)市場的后續(xù)走向，以及優(yōu)缺點(diǎn)的全盤分析。

A-7，定價(jià)：綜合以上信息，根據(jù)自己拜訪房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)前估的最高價(jià)和這幾家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)建議的價(jià)格，結(jié)合自己房子的實(shí)際情況，定一個(gè)稍高于市場的銷售價(jià)格。

A-8，發(fā)布：每個(gè)城市/每個(gè)地區(qū)，都有方便市民的二手房發(fā)布網(wǎng)站，注意不是在某個(gè)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的網(wǎng)站發(fā)布，而是要讓很多中介機(jī)構(gòu)都能看到的網(wǎng)站發(fā)布。發(fā)布的時(shí)候注意幾點(diǎn)：

A-8-1,準(zhǔn)備一些照片，只發(fā)布其中1-2張即可，不要說明具體的樓棟號（不要將房產(chǎn)證照片發(fā)布，不要將樓棟號的照片發(fā)布）；

A-8-2,包含哪些家電/家具一并出售；

A-8-3,價(jià)格說明清楚：是到手價(jià)！就是實(shí)實(shí)在在到自己手的價(jià)格（我們不***，不清楚政策又有什么變化，算不清楚什么交易費(fèi)啊，什么稅費(fèi)啊，什么這個(gè)啊，那個(gè)啊，就談到手價(jià)，即使中介費(fèi)也不包含）；

A-8-4,房子的學(xué)區(qū)也請說明清楚（小學(xué)，初中，以及是否有使用）；

A-8-5,聯(lián)系人（***號碼不要寫錯(cuò)），以及看房時(shí)機(jī)（慢著：如果是出租房，請先和房客確認(rèn)一下，有些人非常反彈，出租合同在這個(gè)方面是保障房客權(quán)利的。兩種方式解決：一種是協(xié)商每周固定兩/三次看房時(shí)間，或者提前通知終止合同）；

A-9，坐等***：房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)會(huì)在第一時(shí)間打你***，希望能代理銷售，即使是同一家房產(chǎn)中介，不同區(qū)域的分支也會(huì)紛紛打你***。告訴他們幾點(diǎn)：

A-9-1,同意他們代理銷售，請加我微信（我轉(zhuǎn)手一套房子加的中介微信號從01一直到80），將房產(chǎn)的更詳細(xì)信息和更多照片發(fā)給他們，包含樓棟號，面積，朝向等等；

A-9-2,強(qiáng)調(diào)一下是到手價(jià)；

A-9-3,強(qiáng)調(diào)一下看房要預(yù)約（即使不是出租也要預(yù)約，要防止兩種狀況：一種是你不在家，家長只有老人，不安全；另一種是個(gè)人客戶來看房，不接受個(gè)人客戶看房）；

A-10，這樣不出一周，全市至少50名業(yè)務(wù)員在幫你銷售這套房產(chǎn)。

A-11，這樣經(jīng)過幾輪的看房，你也就清楚了這套房子的價(jià)格定位，是否要對設(shè)定的價(jià)格做稍稍的微調(diào)取決于你自己的把握，別人不好幫你做決定。但是如果你調(diào)整了目標(biāo)也不要告訴任何一個(gè)中介業(yè)務(wù)員，當(dāng)然對任何業(yè)務(wù)員都要做到信息公平。

A-12，至于某些中介機(jī)構(gòu)的報(bào)價(jià)在你之上，你可以不用去干涉。一般來說買方都會(huì)貨比三家，同樣的房源如果有中介這樣做是在砸他們自己的招牌。

A-13，抓住一個(gè)剛需的買家和機(jī)會(huì)，坐下來談。進(jìn)行討價(jià)還價(jià)的時(shí)候，也許最終你讓步了20000元，但是是從幾千的讓步一點(diǎn)一點(diǎn)割肉開始的。

A-14，你強(qiáng)調(diào)的是到手價(jià)，從情感因素上來講買家不愿意幫你出中介服務(wù)費(fèi)（其他費(fèi)用全由買家出基本沒有問題）。技術(shù)上的困難是中介機(jī)構(gòu)又找不到合適的條款/借口將這筆錢轉(zhuǎn)嫁到買家頭上，畢竟中介要吃飯，中介機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人會(huì)私下同你面談，我建議的底線是只出一半的中介服務(wù)費(fèi)。

A-15，簽合同，付定金等等，以及剩下的流程就是中介機(jī)構(gòu)的拿手活了，只要耐心等待就可以了，我就不在這里班門弄斧了。

A-15，補(bǔ)充兩個(gè)個(gè)誤區(qū)：

A-15-1,賣房一定不要找熟人，即：不要找正在做中介的熟人朋友。兩個(gè)方面你不方便處理，第一是總價(jià)的定位問題上，你定的高，買賣房子本身既是技術(shù)活，更是運(yùn)氣活，你的朋友恰巧沒有撿到這樣的客源，只要房子沒有賣掉他就有廢話說：看看看，你把房價(jià)怎么定的那么那么高！如果你是網(wǎng)絡(luò)發(fā)布，你的朋友來找你，一視同仁于所有的房產(chǎn)中介，告訴你的朋友：不好意思，已經(jīng)發(fā)布了，他要代理也是這個(gè)價(jià)。第二是中介服務(wù)費(fèi)的處理問題上，熟人，給還是不給？鍵盤俠好做，面子很難抹。

A-15-2,賣房不建議做獨(dú)家代理。如果自己功課做足了，完全有能力規(guī)劃和判斷，讓自己在最高點(diǎn)獲利。所謂獨(dú)家代理，就是這套房產(chǎn)的銷售只交給某一家房產(chǎn)中介獨(dú)家代理銷售。獨(dú)家代理的問題是什么？獨(dú)家代理如果在特定期限內(nèi)沒有完成銷售，會(huì)找含糊的理由違約；獨(dú)家代理的房價(jià)定位一定不是對你最有利的；獨(dú)家代理的最終售價(jià)可能高于你的價(jià)位好幾萬，獨(dú)家代理賣房賺的就是這個(gè)技術(shù)差價(jià)。

我這里所談的不涉及法律，不涉及政策，是以一個(gè)房東的身份思考如何在高價(jià)位賣房，如何高獲利，這個(gè)道理適用于所有的交易。

曾經(jīng)的一次為賣掉一個(gè)單身公寓，我定了最最高價(jià)，即那片公寓樓正在銷售房價(jià)中的頂端，面談過好幾個(gè)中介代表都說：哥，這價(jià)位不好賣。我放心的是我的這個(gè)小公寓有特別的優(yōu)勢，只是我把這個(gè)優(yōu)勢通過總價(jià)放大了，必有其剛需的潛在客戶；我更放心的是這個(gè)面積約50平方米的小公寓，全市有將近70名中介業(yè)務(wù)員為我服務(wù)，最終我在總價(jià)上讓步2000元結(jié)案。（每一個(gè)案例最終都會(huì)被安居客納入統(tǒng)計(jì)基數(shù)，當(dāng)我再次瀏覽那個(gè)片區(qū)公寓房的房價(jià)時(shí)，已經(jīng)有類似價(jià)位的案子在進(jìn)行中了）

幾次下來我也在總結(jié)和反思：市場的信心就是靠我這樣的人維持的，市場的高價(jià)位也是靠我這樣的人推上去的。雖然我不是惡意的哄抬價(jià)格，但是總是有新的高價(jià)位產(chǎn)生，我站在了統(tǒng)計(jì)分布的兩端。

B，再談買房：

買房以目的性為目標(biāo)，就簡單歸納一些了，還請各位指正。

B-1，如果是自?。涵h(huán)境，學(xué)區(qū)，購物，物業(yè)等等都是考慮的因素。

B-2，如果是買學(xué)區(qū)：學(xué)區(qū)房一般都緊張，容不得你等待。什么晚上回家再同老公商量一下，對不起，第二天再一問基本已經(jīng)被別人定了。買學(xué)區(qū)房不要被忽悠，市教育局經(jīng)常會(huì)以某條河為界，也就是說，如果你買學(xué)區(qū)房，好好看看地圖，不要哪天小孩還沒上學(xué)又被劃出去了。

B-3，投資：我是以公寓為主，小賺一把。需要考慮的是升值潛力，拆遷可能，租金等等。

不多說了，讓各位見笑了。

經(jīng)過我手買的7套房子，沒有一套虧的。買房不同于賣房，最低價(jià)位不現(xiàn)實(shí)，要下手就馬上下手，只要經(jīng)過你的理智判斷，相對于明天，永遠(yuǎn)都是低價(jià)位。

二手房出售需要滿足什么條件

法律分析：(1)、手房房屋權(quán)已經(jīng)得到有批準(zhǔn)權(quán)的(一般是區(qū)縣一級)人民***批準(zhǔn)出售2)、二手房如果屬于非居住用途的，還需與區(qū)縣土地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，補(bǔ)繳土地出讓金3)、二手房如果仍用于居住的，雖不需簽訂土地使用權(quán)出讓合同，但要繳納土地交易金。法律依據(jù)：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十六條房地產(chǎn)***、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬***。第六十二條房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民***規(guī)定的部門辦理抵押***。因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照本章規(guī)定辦理過戶***。

出售二手房流程及注意事項(xiàng)

二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始***和總***的、再次上市進(jìn)行交易。二手房是相對開發(fā)商手里的商品房而言的，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市場的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。那么二手房交易的詳細(xì)流程及注意事項(xiàng)呢？

第1步：買賣前的產(chǎn)權(quán)審核

擔(dān)心買到產(chǎn)權(quán)有瑕疵的房子，是買家們不敢進(jìn)行自主交易的一大原因。但做足前期準(zhǔn)備工作，這一問題也將不是問題。

首先，要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的署名。如果有兩個(gè)人，在簽訂后邊的合同時(shí)就需要有兩個(gè)人的名字;其次，看購房時(shí)的相關(guān)憑據(jù)，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。

風(fēng)險(xiǎn)提示：此環(huán)節(jié)最大風(fēng)險(xiǎn)即是產(chǎn)權(quán)瑕疵問題，所以在交定金之前，必須去查檔并得到確定答案。你相中的房屋有可能處于抵押狀態(tài)，也有可能因?yàn)橛袀鶆?wù)糾紛而處于查封狀態(tài)，而一旦房屋產(chǎn)權(quán)有問題，交易即宣布無效。

第2步：交定金與簽合同

看好房子，確定房屋產(chǎn)權(quán)后，交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個(gè)小小的環(huán)節(jié)，交定金也是有竅門的。房子動(dòng)輒上百萬，以5%計(jì)算定金額度也能達(dá)到5萬元。所以當(dāng)交易進(jìn)行到這個(gè)環(huán)節(jié)時(shí)，請多留個(gè)心眼。

如果你看中的房子還在按揭中，定金最好不要直接交到業(yè)主手中，而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方，則可以簽一個(gè)簡單協(xié)議，約定贖樓完畢之后給定金賣方，需注明“交給監(jiān)管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。如果沒有可信賴的第三方，定金最好交由銀行監(jiān)管。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可，約定在交易中心完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣家賬戶上。

一般來說，在交定金的時(shí)候會(huì)簽一份預(yù)約買賣合同，示范文本可以在深圳市國土房管局網(wǎng)站上下載。合同至少需要約定物業(yè)地址、成交金額、交樓時(shí)間、違約金和違約責(zé)任等，具體條款見示范文本。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

1.當(dāng)下樓價(jià)上漲，買家如想防止賣家毀約不賣，可交足額定金或約定高額違約金，提高違約成本。但定金或違約金不得高于成交金額的20%;

2.賣家有可能以定金在監(jiān)管未拿到手為由毀約賣樓，所以預(yù)約買賣合同中應(yīng)注明“交由第三方監(jiān)管即視為賣方收訖”;

3.為避免交樓前業(yè)主存在拖欠費(fèi)用等現(xiàn)象，你需要簽一份交房保證金協(xié)議，約定從定金中扣除1萬元左右的保證金。在查驗(yàn)家具、電器完好，水電、物管等費(fèi)用繳清，鑰匙交接完畢之后，再退還保證金。

第3步：贖樓

贖樓是一門大學(xué)問，不同贖樓方式費(fèi)用不同、供樓時(shí)間不同、面臨的風(fēng)險(xiǎn)也不同。一般來說，贖樓是業(yè)主方的責(zé)任。贖樓有兩種操作方式：其一，業(yè)主通過擔(dān)保公司，向銀行借款贖樓，產(chǎn)生的是0.8%的擔(dān)保費(fèi)用，以及0.4%的短期贖樓利息，等買家房產(chǎn)證出來之后，再到銀行做按揭;其二，買家通過擔(dān)保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，其中只需要產(chǎn)生擔(dān)保費(fèi)，但買家需要提前供樓。

“出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，買家最好采用前一種方式贖樓。通過后一種方式，可節(jié)省0.4%的短期贖樓利息，但如果交易終止、賣家悔約不賣或是房屋存在產(chǎn)權(quán)問題，買家將陷入被動(dòng)境地?！泵缆?lián)物業(yè)按揭部總監(jiān)王青說。

這里邊還有一些小竅門：如果通過同行轉(zhuǎn)按揭，上述費(fèi)用少不了，但可以節(jié)省不少時(shí)間。另外，擔(dān)保公司與銀行有對接的關(guān)系，比如某個(gè)擔(dān)保公司對應(yīng)的銀行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何選擇擔(dān)保公司，可到打算辦按揭的銀行咨詢，否則先行選擇擔(dān)保公司可能要空跑一趟。

風(fēng)險(xiǎn)提示：因贖樓產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，為此環(huán)節(jié)中最大。買家拿現(xiàn)金贖樓或自己通過擔(dān)保公司向銀行貸款贖樓，都是不可取的***。如果發(fā)生交易因意外原因終止、房屋被查封等問題，買家會(huì)冒風(fēng)險(xiǎn)。記者采訪的幾位中介按揭部專家，均認(rèn)同“兩筆款贖樓”，即業(yè)主自己通過擔(dān)保公司向銀行借款。

第4步：付首期及資金監(jiān)管

除了產(chǎn)權(quán)問題之外，自主交易需要擔(dān)心的第二大問題就是資金監(jiān)管。事實(shí)上，資金監(jiān)管目前已成體系，買賣雙方按照既成規(guī)定來做，風(fēng)險(xiǎn)很小。無論是通過何種方式交易，首期款必須放銀行監(jiān)管。

具體操作是：買賣雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議，然后各自在銀行開一個(gè)賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后，首期款打給賣方。如果交易順利完成，銀行會(huì)把款項(xiàng)打給賣方;如果中間出現(xiàn)問題交易終止，則把首期款再打回給買方。銀行提供此項(xiàng)服務(wù)，一般會(huì)收取單筆500元左右的監(jiān)管費(fèi)，但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監(jiān)管，則可以省去這筆費(fèi)用。

出于公平角度考慮，銀行會(huì)要求買賣雙方在簽監(jiān)管協(xié)議時(shí)就在放款書上先簽字，這樣放款時(shí)買賣雙方不需要親自到銀行，也能避免買家到時(shí)候不配合放款給賣家?guī)砝_。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

1.買家要保證首期款通過獨(dú)立的第三方進(jìn)行監(jiān)管，避免資金風(fēng)險(xiǎn)。用首期款為賣家贖樓更是險(xiǎn)上加險(xiǎn)。

2.倘若放款書沒有提前簽字，賣家在買家過戶完畢之后要及時(shí)催促解凍首期款，避免“人走茶涼”。

第5步：簽訂買賣合同

在交定金環(huán)節(jié)，記者已經(jīng)提前知會(huì)：自主交易可以先簽訂一個(gè)“書面協(xié)議”，這個(gè)協(xié)議與普通的中介的居間合同非常類似，只是缺少了中介那部分內(nèi)容。其格式可以參考中介的居間合同，或者直接到深圳市國土房管局網(wǎng)站的“信息公開”欄目的房地產(chǎn)管理相關(guān)下載處，下載《深圳市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同(2008版示范文本)》作為參考。

簽訂書面協(xié)議時(shí)，最主要要關(guān)注四個(gè)方面，是產(chǎn)權(quán)情況、房產(chǎn)總價(jià)、交易稅費(fèi)及日期，其中要注意的是書面協(xié)議里面要明確交易稅費(fèi)雙方如何分擔(dān)。日期也是非常重要，像交定金、過戶、交樓時(shí)間，確定日期才能夠保證交易順利進(jìn)行，例如規(guī)定贖樓要在45天內(nèi)做完，首期款在簽完合同內(nèi)7天做銀行監(jiān)管等。

交付首期之后，就可簽訂國土房管局的正式二手房買賣合同。深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)(下簡稱房協(xié))的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，自主交易雙方可以在任何能夠上網(wǎng)的地方，上到房協(xié)的網(wǎng)站，注冊并填寫相關(guān)內(nèi)容，經(jīng)過共4個(gè)工作日的確權(quán)及辦理時(shí)間后，就可以直接到房協(xié)(福田區(qū)景田東路36號潤豐園小區(qū)一樓)去領(lǐng)取，完全免費(fèi)。據(jù)該負(fù)責(zé)人介紹，目前房協(xié)已經(jīng)取消了中介代打合同的資格，不過還是有中介通過公司端口代打二手房合同并收取一定費(fèi)用。記者了解到，這個(gè)費(fèi)用并不固定，一般是180元以上，多的更有三四百元。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

1.如果房產(chǎn)有共有權(quán)人，要讓共有權(quán)人一同簽字，避免后面出現(xiàn)共有權(quán)人不同意出售導(dǎo)致交易存在失敗的可能。

2.如果有租約的，應(yīng)該讓租客簽訂放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明，避免租客以侵犯優(yōu)先購買權(quán)為由導(dǎo)致交易失敗。

3.如果房產(chǎn)有較為貴重的家私家電，最好在附表中對家具家電的情況加以詳細(xì)描述，例如家具家電的品牌、新舊程度等，有必要的話還可以附上家具家電的照片，以防交房時(shí)出現(xiàn)貨不對板的情況。

4.如果該房產(chǎn)附有戶口，要在簽訂合同時(shí)寫明戶口遷出的日期及違約條件。

5.要明確違約責(zé)任，特別是在目前房價(jià)上漲的情況下，業(yè)主違約的幾率增大，明確違約責(zé)任才能保障自己的權(quán)益。

第6步：選銀行和辦按揭

如果不是一次性付款，買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場，要帶上***原件、收入證明、買賣合同。申請貸款時(shí)直接找到銀行的客戶經(jīng)理，說要做房產(chǎn)按揭，他就會(huì)幫忙處理。一般來說當(dāng)天就能夠確批復(fù)。但有時(shí)候也會(huì)出現(xiàn)貸款額度不能達(dá)到預(yù)期的情況，像評估價(jià)高的銀行需要再評估，一般會(huì)延長二三個(gè)工作日。不過在辦理按揭前，買方需要自己心里有個(gè)數(shù)，如果房產(chǎn)樓齡較新，例如是在2000年以后入伙，因?yàn)樵u估價(jià)比較高，貸款一般可以貸到八成。如果是在2000年以前的房子，那么貸款一般只能做到六七成。至于定金、首期款的銀行監(jiān)管，也可以在申請按揭時(shí)同時(shí)辦理，免得來回跑腿。

至于銀行的選擇，中介人員推薦說四大國有銀行的貸款額度會(huì)較寬松，而且辦事效率會(huì)高一些。至于利率是否能下浮，每家銀行執(zhí)行的政策基本一致，所以并不需要更多考慮。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

1.如果貸款額度達(dá)不到預(yù)期，買家需要做好支付更多首期款的準(zhǔn)備，否則交易不成將造成違約。

2.目前二套房貸有收緊趨勢，有可能出現(xiàn)貸款批不下來的情況，那么為預(yù)防該情況發(fā)生后雙方發(fā)生糾紛，可以在合同中約定解決***，例如是解除合同還是賠償違約金等。

第7步：過戶及交稅

去過戶時(shí)，需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)***中心去辦理過戶手續(xù)。買賣雙方需要帶上***原件、房產(chǎn)證原件、二手房買賣合同。一般遞件后，拿到回執(zhí)業(yè)主就可以讓銀行放之前監(jiān)管的定金。

至于辦證時(shí)間，關(guān)內(nèi)是5個(gè)工作日出新證，關(guān)外寶安也是5個(gè)工作日，龍崗則是20-30個(gè)工作日(2000年以前的舊證是30個(gè)工作日，2000年以后的新證是20個(gè)工作日)。交稅時(shí)，如果合同約定是各付稅費(fèi)，那么兩人必須同時(shí)到場;如果是業(yè)主實(shí)收，就只需要買家到場。至于拿新證，一次性付款就可以直接拿新的房產(chǎn)證;如果是按揭貸款拿的就是房產(chǎn)證復(fù)印件，銀行也會(huì)自動(dòng)去國土房管局辦理抵押手續(xù)，在5個(gè)工作日后放尾款給業(yè)主。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

1.房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前由***人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后由受讓人承擔(dān)。也就是說過戶后房屋出現(xiàn)損害等風(fēng)險(xiǎn)，是由買方承擔(dān)的，所以買方需要在過戶前仔細(xì)確認(rèn)房子是否有質(zhì)量問題。

2.目前房價(jià)上漲，有業(yè)主會(huì)以虛假債務(wù)為由讓法院查封房產(chǎn)，讓過戶期間的房產(chǎn)交易終止，買方可以在合同中增加一條條款，約定如果在過戶中因業(yè)主原因房產(chǎn)遭到查封，那么視為業(yè)主違約，必須承擔(dān)違約責(zé)任。

第8步：后續(xù)事項(xiàng)

交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃?xì)獾冉唤?，如果房產(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實(shí)清楚是否有被更換或搬走，最終業(yè)主才交鑰匙，正式完成交易。而上述的水電等交接，就要分別到管理處、水務(wù)局、有線電視臺(tái)、供電局等部門去辦理，雙方應(yīng)準(zhǔn)備好房產(chǎn)證復(fù)印件、***等，部分區(qū)域像羅湖區(qū)，辦理水電交接的時(shí)候也許要提供抵押合同，交易雙方最好在去之前打***進(jìn)行咨詢，以免來回跑動(dòng)。最主要的是之前有簽訂《交房保證金協(xié)議》，如果房子內(nèi)部家具家電完整，就交回給業(yè)主保證金。如果家具家電確實(shí)有缺失，那么經(jīng)過雙方協(xié)商后可以在保證金里面進(jìn)行抵扣。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

1.如果交房時(shí)家具家電出現(xiàn)損壞甚至被搬走，而交房保證金無法彌補(bǔ)時(shí)，買方通常很難找到賣家去索賠。所以最好在當(dāng)初約定交房保證金時(shí)，盡量把保證金的數(shù)額做大。

2.戶口問題也是交房時(shí)容易忽視的地方，所以在交房前，最好在房屋所在地的***局查閱業(yè)主的戶口是否已經(jīng)遷出。

如何快速賣掉二手房

如何快速出售二手房？

要快速的出手二手房，***如下：

1、價(jià)格絕對是終極殺手

只要價(jià)格與其他同地段類似房源差異足夠的大，就會(huì)很快出手。

假如每個(gè)平方米比其他房源優(yōu)惠5%以上，一個(gè)平方米相差上百塊錢甚至?xí)?，一套房差異就不是一筆小數(shù)。

2、多渠道發(fā)布信息

線上、線下（不同的房產(chǎn)中介公司掛牌、熟人之間介紹、物業(yè)公司二手房交易代理等）多渠道發(fā)布出售房源信息，盡可能多地收集、儲(chǔ)備客戶信息。

3、認(rèn)真接待、聯(lián)系客戶

對***來訪客戶，首先做好甄別、篩選，通過***交流，對符合自己意愿的客戶，作為下一次進(jìn)一步交流的對象并再次交流，最后確定可以看房的人員。

4、付款方式的選擇

寧愿一次性付款，即使價(jià)格再優(yōu)惠一點(diǎn)我認(rèn)為也是可以的，至少比買方做按揭的風(fēng)險(xiǎn)要小。

同時(shí)，款項(xiàng)收完，你可以作為投資獲取收益（為了避免投資沖動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，首選銀行的大額存單，利率相對也較高）。

總之，現(xiàn)階段要快速的出手，價(jià)格必須要有足夠的誘惑力。

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