臨近興創(chuàng)榮墅的一條主干道。于麗麗攝
本報(bào)記者于麗麗李未來北京報(bào)道
京滬高速西側(cè)，臨近京滬高速與首都環(huán)線高速（也稱“北京七環(huán)”）交叉處，有一處別墅區(qū)，此處隸屬北京大興采育鎮(zhèn)，但距離廊坊市區(qū)僅十幾公里，直線距離北京南二環(huán)路近30公里。
雖不算近，但這里的別墅勝在“便宜”。購(gòu)房平臺(tái)房天下顯示，大興區(qū)采育鎮(zhèn)70年產(chǎn)權(quán)別墅365萬/套起。有銷售稱，這里有多處“老百姓也買得起的別墅”，是“全北京最低價(jià)別墅”。不過，經(jīng)記者了解，事實(shí)上，該區(qū)域的銷售并不理想。
記者走訪得知，已有四五個(gè)開發(fā)商布局采育鎮(zhèn)，各別墅項(xiàng)目之間形成聚集效應(yīng)的同時(shí)，也存在差異化競(jìng)爭(zhēng)。為促進(jìn)銷售，有開發(fā)商“豪送面積”，如買別墅贈(zèng)“地下二層”和車位等。
“接地氣”背后的無奈
采育鎮(zhèn)與廊坊接壤，70余年前曾隸屬河北，屬于北京的“邊緣地帶”。日前，記者實(shí)地走訪觀察到，采育鎮(zhèn)內(nèi)主干道車輛不多，街上行人亦少，商鋪不多見。進(jìn)入采育鎮(zhèn)內(nèi)的一條路邊，許多果農(nóng)在此為各種品類的葡萄支攤位、打廣告。部分開發(fā)商也和果園合作，為看房的準(zhǔn)客戶提供免費(fèi)采摘體驗(yàn)。
采育鎮(zhèn)有“北京吐魯番”之說，以種植葡萄聞名，采摘園云集。近年來，伴隨大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)正式通航，陸續(xù)有四五家房企布局采育鎮(zhèn)。目前，在銷的項(xiàng)目有興創(chuàng)榮墅、住總?cè)缭旱龋┠?麗墅也將于近日開盤。
京能?麗墅項(xiàng)目銷售介紹采育鎮(zhèn)時(shí)稱，目前采育已有“第十大別墅區(qū)”之稱。記者走訪發(fā)現(xiàn)，上述幾處項(xiàng)目距離較近，相對(duì)集中，形成“聚集效應(yīng)”的同時(shí)，也存在差異化競(jìng)爭(zhēng)。目前上述項(xiàng)目的均價(jià)多為兩三萬每平米，不少別墅房源400余萬即可入手。
有中介人員對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者提及，目前采育鎮(zhèn)的別墅或是“全北京最低價(jià)”。
以該區(qū)域某項(xiàng)目為例，記者在房天下以及騰訊房產(chǎn)等多家行業(yè)門戶網(wǎng)站看到，2017年2月左右，對(duì)其開盤的描述為“總價(jià)1200萬/套起”，2017年10月，其描述為“700萬-1000萬/套”，2019年北京樓盤網(wǎng)標(biāo)示其價(jià)格信息為“770萬/套起”，2020年10月后，房天下對(duì)其的價(jià)格標(biāo)示改為“400萬/套”起。價(jià)格呈一路下降趨勢(shì)。
而以另一項(xiàng)目為例，記者在北京住建委官網(wǎng)上看到，其2019年至2020年共獲得三次預(yù)售許可，在所有的批準(zhǔn)預(yù)售的703套房源中，其網(wǎng)簽量?jī)H140套。
價(jià)格實(shí)惠，但銷售為何仍不理想？
中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)陳耀對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者作出了相關(guān)分析，其認(rèn)為，從區(qū)位環(huán)境來看，采育鎮(zhèn)居北京城南，城南房?jī)r(jià)整體低于城北，且采育鎮(zhèn)相對(duì)偏僻；從交通方面看，因其距離中心城區(qū)較遠(yuǎn)，購(gòu)房者考慮到出行高效，會(huì)優(yōu)選臨近地鐵的居住區(qū)；配套設(shè)施方面而言，醫(yī)療是核心因素，居住別墅的人群中不乏中老年人，對(duì)近距離的三甲醫(yī)院依賴程度很高，尤其是心梗等急性病，就醫(yī)時(shí)間極緊迫；教育資源方面來看，居住別墅區(qū)的人對(duì)子孫就讀的學(xué)校品質(zhì)要求較高。此外，豐富的生活配套對(duì)購(gòu)房者而言也很重要，附近是否具備充足的便民超市等也是購(gòu)房者的考察點(diǎn)之一。
陳耀指出，對(duì)高凈值人群而言，采育鎮(zhèn)暫不具備環(huán)境優(yōu)勢(shì)和配套優(yōu)勢(shì)，因此采育鎮(zhèn)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不強(qiáng)。不過，對(duì)于中等收入人群而言，想要改善居住環(huán)境，或可選擇。就采育鎮(zhèn)的區(qū)位特點(diǎn)而言，相比建設(shè)別墅區(qū)，若選擇建設(shè)普通住宅，銷售效果或更好。
記者走訪獲悉，在銷售推進(jìn)緩慢，價(jià)格一路走低的情況下，該區(qū)域各項(xiàng)目之間也施展各種“花樣促銷”手段，爭(zhēng)取擴(kuò)大銷售。
大手筆送面積
以規(guī)模較大的興創(chuàng)榮墅為例，記者在走訪中注意到，興創(chuàng)榮墅對(duì)于售樓大廳及樣板間的打造都十分用心，投入較大，相比其他幾個(gè)同類項(xiàng)目而言，更顯豪美雅致。同時(shí)，興創(chuàng)榮墅也有較為獨(dú)特的促銷手段，譬如大手筆“贈(zèng)送面積”。
以房本面積240平的別墅為例，興創(chuàng)榮墅銷售人員王微（化名）介紹，該別墅室內(nèi)使用面積可達(dá)330平，其中，贈(zèng)送的地下二層和挑空部分的面積占約90平。
興創(chuàng)榮墅的挑空設(shè)計(jì)，銷售人員介紹這部分面積也為贈(zèng)送部分。于麗麗攝
除此之外，多個(gè)戶型均有贈(zèng)送面積。王微介紹，項(xiàng)目東區(qū)中式風(fēng)格的聯(lián)排別墅，中間戶350平，邊戶420平左右，加上“贈(zèng)送面積”可達(dá)五六百平。除地下二層和挑空部分的面積外，該項(xiàng)目的贈(zèng)送面積還包括：陽臺(tái)、露臺(tái)、產(chǎn)權(quán)車位等。
值得注意的是，該項(xiàng)目部分戶型所贈(zèng)送的地下二層是不計(jì)入房產(chǎn)證面積的。王微表示，“贈(zèng)送的（面積）房產(chǎn)證都不體現(xiàn)，要體現(xiàn)的話，就不叫贈(zèng)送了。”另外記者也注意到，其“贈(zèng)送車位”，實(shí)際是車位和別墅的一體銷售，不分割售賣。王微解釋，“這個(gè)價(jià)格包含車位。（別墅和車位）不拆分。”
興創(chuàng)榮墅地下室。于麗麗攝
“贈(zèng)送面積”或存在多種情況
關(guān)于買別墅“贈(zèng)送面積”的營(yíng)銷方式，《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪了別墅設(shè)計(jì)師趙先生。趙先生對(duì)記者表示，“贈(zèng)送面積”不在房本內(nèi)顯現(xiàn)，這種情況并不罕見，全國(guó)各地都有。趙先生分析，地產(chǎn)商“加面積”的原因，有可能是因?yàn)榉抗芫值南嚓P(guān)條款及國(guó)家的相關(guān)限價(jià)政策。
趙先生進(jìn)一步分析，以400平房子為例，假設(shè)市場(chǎng)價(jià)10000元/平，則總價(jià)為400萬。但若當(dāng)?shù)匾笃涫蹆r(jià)不低于15000元/平，此時(shí)，開發(fā)商就可能將部分面積作為“贈(zèng)送”，譬如會(huì)將400平的房子在房本上標(biāo)為300平，以這種“巧妙”的方式使單價(jià)提升以達(dá)標(biāo)。
這類贈(zèng)送對(duì)于購(gòu)房者而言是否具有保障性呢？《華夏時(shí)報(bào)》記者前后兩次以購(gòu)房者身份咨詢北京市大興區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)，分別有兩位市場(chǎng)部工作人員對(duì)此作出了說明。
針對(duì)記者提出的購(gòu)買采育鎮(zhèn)別墅可“贈(zèng)送地下二層”的問題，一位工作人員表示“贈(zèng)送的面積”或?yàn)楣矃^(qū)域，實(shí)質(zhì)上并非“贈(zèng)送”，也不算業(yè)主的產(chǎn)權(quán)，不過業(yè)主可以使用。同時(shí)，該位工作人員解釋，產(chǎn)權(quán)歸屬開發(fā)商，以后歸屬全體業(yè)主。
大興區(qū)住建委市場(chǎng)部的另一位工作人員表示，面積應(yīng)以房本為準(zhǔn)，如企業(yè)口頭承諾“贈(zèng)送面積”則難以保障。購(gòu)房者可與企業(yè)協(xié)商，看企業(yè)是否愿意就此簽署相關(guān)協(xié)議。購(gòu)房者可根據(jù)協(xié)商情況來決定是否購(gòu)買。若購(gòu)房者選擇購(gòu)買，屬于購(gòu)房者與企業(yè)之間的民事協(xié)議。此外，對(duì)于“贈(zèng)送的面積”是否具有產(chǎn)權(quán)的問題，該位工作人員表示，要看房本，房本上體現(xiàn)才有產(chǎn)權(quán)。
購(gòu)買別墅“贈(zèng)送地下室”，這一營(yíng)銷策略并不罕見。那么，不計(jì)入房產(chǎn)證的情況，“贈(zèng)送地下室”可能是哪幾種情況呢？
北京市常鴻律師事務(wù)所彭艷軍律師在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)分析，這類面積未納入合同、同時(shí)也不顯示產(chǎn)權(quán)的地下室，可能屬于以下幾種情形：一是該地下室本屬于公共部分，開發(fā)商進(jìn)行人為分割改造后贈(zèng)與每戶業(yè)主使用；二是該地下室本屬于人防工程；三是該地下室根本就屬于未經(jīng)規(guī)劃許可的違章建筑，無法辦下產(chǎn)權(quán)。
同時(shí)，彭律師指出，買房必須同時(shí)買車位屬于“捆綁銷售”。根據(jù)《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》相關(guān)規(guī)定，經(jīng)營(yíng)者銷售商品時(shí)，不得違背購(gòu)買者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的條件，因此“捆綁銷售”也屬于不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為。
據(jù)了解，興創(chuàng)榮墅并非每個(gè)戶型均“贈(zèng)送”地下二層，但“贈(zèng)送”面積多的，價(jià)格會(huì)水漲船高。換言之，“贈(zèng)送”的面積具有附加的隱性價(jià)格。王微坦言：“有贈(zèng)送面積的（別墅），單價(jià)會(huì)高一些；不贈(zèng)送面積的（別墅）單價(jià)只有兩萬二三，贈(zèng)送（面積）的（別墅均價(jià)）合三萬多了。”
與興創(chuàng)榮墅不同，京能?麗墅銷售不明示“贈(zèng)送”。該項(xiàng)目銷售張磊（化名）告訴記者：“現(xiàn)在建委不讓提‘贈(zèng)送’的事，尤其是綠地和花園不讓體現(xiàn)在合同里。沒有合同，但（花園）就在你家門口，只有你自己家用。”
京能?麗墅于麗麗攝
記者走訪該區(qū)域時(shí)，也看到有項(xiàng)目售樓處正在裝修，不時(shí)傳來劇烈的機(jī)器聲響，項(xiàng)目銷售對(duì)記者說，“（建委）要求所見即所得，現(xiàn)在正進(jìn)行調(diào)整。”對(duì)此，彭艷軍律師詮釋，依據(jù)我國(guó)《商品房銷售管理辦法》第三十一條之規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未做說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。”
今年8月16日，北京市住建委正式發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的通知》，包括規(guī)范設(shè)置交付樣板間、規(guī)范新建商品住房銷售推廣、落實(shí)交付前房屋質(zhì)量查驗(yàn)制度、壓實(shí)開發(fā)企業(yè)主體責(zé)任等內(nèi)容。而從記者走訪情況看來，該條款已經(jīng)落實(shí)到位。
